집값 전망, 집값동향에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 요즘 부동산이 하락세로 돌아서고 있습니다. 파월은 금리를 요번에는 동결했지만 다음에는 올린다 하고 정부가 신생아 대출이라는 것을 만들어서 대출을 더 해주려고 하고 있지만 받을 수 있는 사람의 수는 제한적으로 보입니다. 이런 상황에서 집값, 2024년 부동산 전망은 어떻게 될까요?
집값 전망 – “부동산 수요”는 감소하는 중입니다.
서울 강남의 아파트를 예로 들어보겠습니다. 강남구의 아파트 20억 짜리 아파트가 16억으로 빠졌다가 지금은 18억 정도로 올라왔습니다. 그러다가 다시 17억 5천 정도로 조금씩 빠지고 있는 상황입니다.
가격이 낮아졌을 때 사람들이 집을 사려고 몰렸다가 다시 가격이 오르니 수요가 감소하고 있습니다.
집이라는 자산의 가격이 오르기 위해서는 팔려고 하는 사람이 있으면 누군가는 집을 계속 사주어야 하잖아요.
그런데 집 매물의 양이 계속 증가하고 있습니다. 이 이야기는 무엇이냐? 집을 팔고 싶어하는 사람은 많은데 집을 살 사람은 없는 모습입니다.
공급이 증가하고 수요는 감소하는데 집값은 빠지게 되어 있습니다. 집값 전망은 안 좋아질 가능성이 높습니다.
신문에 나오는 신고점을 찍었다는 일부 재건축 단지는 시장과 전혀 상관없는 지역입니다. 그런 곳이 얼마나 되겠습니까? 그런 곳이 많은가요? 많다면 집값동향이 오르는 방향으로 영향을 줄 수도 있겠지만 서울의 일부 지역일 뿐입니다.
시장은 연속성이 있습니다. 애플이 비젼 프로를 발표하고 주가가 190달러에서 170달러대로 엄청 하락했었고, 그 뒤에 M3 맥북 라인을 발표하면서 살짝 반등했는데요 M1 칩셋이 나올 때 처럼 혁신적인 발표는 없었기에 크게 오르지는 않을 것으로 보입니다. (M1 칩셋이 나오기 전 애플 주가 50~70달러 선) 이와 같이 시장은 상승기가 있으면 하락기가 있고 이 주기를 반복하는 모습입니다.
미국의 금리는 5.5% 한국의 금리는 3.5%입니다. 미국의 금리가 이번에 동결되었지만 연준의 파월 의장이 다음에 금리를 올릴 것이라고 이야기 했습니다. 그래서 미국의 물가는 9%대로 올라가다가 현재는 4%대로 올라가고 있습니다. 아직 물가가 안잡혔다고 생각하기 때문에 파월이 기준 금리를 다음에 올릴 것이라고 말을 하는 것이죠.
우리나라는 아직 물가가 오르지 않고 있다고 판단을 해서 금리를 3.5%대로 동결하고 있습니다. 하지만 물가가 올라가고 있다는 것이 장을 볼때마다 체감이 됩니다. 우리 나라는 향후 금리를 미국 따라서 올릴 가능성이 높을까요? 내릴 가능성이 높을까요? 물가가 올라가면 당연히 올릴 가능성이 높습니다.
그리고 기준금리를 올리지 않는다고 주택담보대출이 이자율이 안올라가는 것이 아닙니다. 세계는 연결되어 있습니다. 실제로 미국 채권의 금리가 올라가니까 한국의 기준 금리는 여전히 3.5%임에도 불구하고 실제 우리나라의 주택담보대출은 7%를 넘어가는 것들이 생기기 시작했습니다. 미국 채권의 금리와 우리나라 시중은행의 주택담보대출의 금리가 연동되는 것이죠.
3억을 변동금리 3%에 대출 받았다 치면 년 900만원의 이자를 내야 합니다. 한달에 75만원의 이자를 내야 합니다.
900만원 * 20년 하면 이자만 1억8000만원을 내야 합니다. 그럼 총 4억 8000만원을 갚아야 하는데 1년에 2400만원을 갚아야 하고 한달에 이자와 원금을 200만원씩 갚아야 합니다.
그런데 3억의 이자가 7%가 넘어 갔습니다. 역시 20년 만기로 빌렸다고 가정하고 계산해 보겠습니다. 년 2100만원의 이자를 내야 합니다. 한달에 175만원의 이자를 내야 합니다. 이자만 4억 2000만원을 내야 합니다. 1년에 3600만원을 갚아야 하고 한달에 원금과 이자를 300만원씩 갚아야 합니다.
대출금 갚느라 소비가 이뤄질 여력이 없는 가정들이 많습니다.
한국의 기준금리가 오르든 내리든 미국의 기준금리가 올라가면 주택담보대출의 이자율(변동금리)도 올라갑니다. 파월이 이번에는 금리를 동결했지만 다음에는 올린다고 했습니다.
부동산 수요는 감소할 수 밖에 없습니다.
정부는 집값 부양책을 쓸 여력이 있을까?
50년 만기 주택담보대출이 8월을 기점으로 5.1조를 넘어섰습니다. 사람들이 너무 대출을 많이 하니까 40년 만기로 줄였습니다. 사실상 50년 만기 주택담보대출이 퇴출된 셈입니다.
특례보금자리 대출로 정부에서 30조를 공급했습니다. 일부 유튜버들은 “대출 금리가 고정이고 좋으니 대출을 안받을 이유가 없다”고 사람들을 부추겼습니다. 이미 30조를 대출 받을 사람들은 다 받았습니다. 집값도 그 시기에 때 맞추어 떨어졌고요. 가격이 괜찮다 싶어서 사람들이 대출을 받아서 막 집을 샀습니다. 그러다 보니 집값 동향이 어느 정도 상승하면서 집값이 상승하기도 했지만, 이미 살 사람들이 다 산 시점에서 집 매물이 증가하고 있는데 거래는 일어나지 않고 있습니다. 공급은 많은데 수요는 적은 셈입니다.
한해 소득으로 빚을 못갚는 나라. 우리나라 빚이 세계 3위입니다. 지금은 정부가 돈이 있는 편이기는 합니다만 이런 식으로 대출을 계속 해주면서 세수가 빠져나간다면 이런 상태에서 부양책을 쓸 여력이 과연 정부에게 있을까요?
주택 공급은 과연 줄어들고 있을까?
요즘 분양가가 너무 비싸서 미분양 사태가 발생하자 건설사들이 공급을 줄여버렸습니다. 그래서 미분양이 감소했다고 뉴스, 신문에 나옵니다.
시장이 좋아져서 사람들이 많이 집을 사서 미분양이 줄어든 것과 건설사가 새 아파트를 공급을 줄여서 미분양이 줄어든 것은 차이가 큽니다.
신축의 공급율이 줄었을 뿐이지 구축의 공급율은 증가하고 있습니다. 사람들이 집을 팔고 싶지만 팔지 못해서 매물이 쌓여가고 있습니다.
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그러다가 안타깝게도 경매로 넘어가는 집들이 속출하고 있습니다. 예전에 포스팅으로 쓴 게 있습니다.
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2024년 부동산 전망, 자산 가격은 오르고 내리고를 반복한다. 지금은 내릴 때인 듯
공급은 증가하고 있고 수요는 감소하고 있습니다. 이미 살 사람들은 집을 다 샀습니다. 20대, 30대의 젊은 사람들이 영끌로 집을 샀어요.
영끌로 집을 산다는 게 뭐죠? 1금융권이 안되면 신용대출, 2금융권, 3금융권 이런데서 최대한 돈을 빌려서 사는 거잖아요. 2, 3금융권과 신용대출은 이자가 높은 편입니다. 말 그대로 영혼까지 끌어모아서 집을 산거죠. 그래서 이자 내느라 소비도 위축되고 있습니다.
젊은 영끌 말고 사실 부동산 상승이 2020~2022까지 쭉 상승했기 때문에 이 시기에 변동금리로 대출 받은 사람들도 지금 이자 내느라 여력이 없을 겁니다. 비싼 가격에 대출을 많이 받아서 집을 산거죠.
그 예로 저녁에 음식점을 지나가다가 보면 한산한 모습을 볼 수 있습니다. 자영업자들은 코로나 펜데믹 때문에 힘들고 경기가 않좋아서 힘들고 지금 미칠 지경일 것입니다.
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파월이 금리를 계속 올린다고 하고 있습니다. 주택담보대출 이자는 계속 올라갑니다. 경기는 안좋아지고 사람들이 소득이 감소할 가능성은 커지고 있습니다. 그리고 물가는 오르고 있습니다. 경기는 안 좋아졌고 집 매물은 느는데 거래는 이뤄지지 않고 있는데 집값 전망이 어떻게 오른다고 볼 수 있겠습니까?
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