일산 역전세란 이 터졌습니다. 심상치 않은 전세가의 하락이 있었습니다. 집주인들은 대략 3억의 전세금을 돌려주어야 될 처지에 놓이게 되었는데요. 어떻게 된 것인지 알아보도록 하겠습니다.
역전세란이란?
집주인이 세입자에게 전세금을 받고 집을 빌려주는데 2년 뒤에 전세가가 떨어져서 임차인인 전세금을 가지고 나가겠다고 하거나 2년 뒤 전세 재계약을 할 때 빠진 만큼의 전세금을 돌려 달라고 요구하는 것을 뜻합니다.
문제는 집을 빌려주고도 집주인도 주거를 해야 하니까 전세금을 이용해서 자신도 전세로 살거나 하는 경우가 많은텐데요. 임차인의 전세가를 돌려주기 위해서는 집주인도 다른 전세를 원하는 세입자를 구해야 합니다.
하지만…
일산 역전세란 – 일산 전세가 하락, 집주인들의 한숨
일산 전세가가 21년 9월에 6억 6천만원에 거래 되었던 전세가가 최근 3억 7천만원에 거래가 되었습니다.
집주인은 대략적으로 3억(정확히 2억 9천만원)에 가까운 돈을 돌려주어야 하는 상황이 생기게 되었습니다.
집주인들은
“돈을 어디서 구하지?”
이런 말이 자기도 모르게 나올만한 상황이 되었습니다.
2년 전에는 임차인들이 전세를 못 구해서 난리였는데, 현재는 집주인들이 세입자를 구하지 못해 난리가 난 상황입니다.
조금 이상한 생각도 듭니다. 그 많던 전세를 원하던 수요는 어디로 간 것일까요?
일산 역전세란 – 일산서구 탕현동 일대의 전세가 하락
일산서구 탄현동의 경우는 전세가가 하락하면서 전세를 재계약하는 것보다 차라리 이사를 해서 신규로 전세를 들어가는 비용이 더 저렴하기 때문에 계약 갱신을 하지 않고 다른 집을 알아보고 있는 경우가 많이 생겼습니다.
집주인들은 전세 가격을 조금만 깍고 재계약을 하자고 이야기를 하지만 임차인은 그럴 필요가 없기 때문에 2년 전세 만기가 되자마자 이사를 해서 현재는 보증금을 1억 가까이 절약했다고 합니다.
전세를 살고 있는 사람의 입장에서 1억 가까이를 절약하게 되니 금리가 좋아서 은행에 넣고 이자를 받거나 만약 대출금이라면 1억을 갚고 나머지 금액에 대한 이자를 내면 되니 새로 전세집을 구해서 가는 것이 이득인 상황입니다.
일산 역전세란 – 구일산 지역 가격 하락
킨텍스 쪽의 새로운 지역을 뉴일산이라고 부릅니다. 이전의 오래된 아파트가 있었던 원래 지역을 구일산이라고 부릅니다.
구일산의 가격이 엄청나게 하락하고 있습니다. 2년 전에는 전세가 5억 5천만원에서 3억원으로 2억 5천만원이 하락한 곳이 있습니다.
10일 KB부동산에 따르면 일산 서구 아파트 전세가격지수는 지난달 78.2를 기록했다. 2년 전인 2021년 12월 99.9에서 21.7포인트 하락했다. 매물 적체도 심화되고 있다.
※ 전세가격지수 – 어느 한 시점의 아파트 전세가격을 기준으로 100이란 숫자를 놓고 기준보다 높으면 상승, 낮으면 하락
일산서구 아파트의 전세가격 지수가 78.2이므로 전세가가 많이 하락했다고 할 수 있습니다.
우리가 보통 전세가격지수를 경기 선행 지수로 보기도 하는데 향후 부동산을 예측하는 방법으로 사용하기도 합니다.
매매의 경우는 부동산에 투자하는 사람과 실수요자(거주를 목적으로 하는)가 섞여 있는데
전세가의 경우는 100% 실수요자이기 때문입니다.
일산 역전세란 – 일산 서구 아파트 전세 매물 증가로 이어져
전세가가 하락하면서 일산 서구 아파트의 전세 매물이 증가하였습니다. 집주인이 세입자를 못 찾고 있는 상황이 벌어진 것이죠.
일산 서구 아파트 전세 매물은 지난해 10월 875건이었지만, 최근 1089건으로 25% 증가했다. 전셋값 하락과 매물 적체가 동반된 것이다.
일산 역전세란 – 일산 서구 덕이동 일산 하이파크 시티 4단지 파밀리에 아파트
전용 면적 129㎡ 24년 12월 4억에 전세 거래 되었던 것이 2년 전에는 5억 5000만원에 전세가 거래 되던 것이었습니다.
약 1억 5000천만원 정도가 하락 거래 된 것입니다.
탄현역 인근에 있는 파주시와 경계면에 있는 아파트입니다.
호갱노노 – 덕이동 일산 하이파크 시티4단지 파밀리에 아파트 구경하기
일산 역전세란 – 일산 서구 탄현동 탄현 6단지 현대한신 아파트
전용 면적 84㎡ 지난 달에 2억 5000만원에 전세 거래가 이루어 졌습니다. 여기는 2년 전에는 3억 8000만원에 전세가로 거래 되었습니다. 전세가 1억 3000만원이 하락한 것이죠.
호갱노노 – 탄현동 탄현마을6단지현대한신 아파트 전세가 구경하기
일산 역전세란 – 덕이동 일산 하이파크시티 1단지 아이파크
전용 면적 127㎡ 23년 11월 3억 7000만원에 전세 거래 되었던 것이 2년 전에는 6억 6000만원에 전세가 거래 되던 것이었습니다. 이런 곳을 전세 계약 갱신을 하려면 대략 3억원(정확히는 2억 9천 만원)을 집주인이 임차인에게 돌려주어야 합니다. 집주인들이 돈 마련하기 힘들 것 같습니다.
호갱노노 – 덕이동 일산하이파크시티1단지아이파크 아파트 전세가 구경하기
계약갱신청구권은 임차인 만을 위한 제도
계약갱신청구권은 집의 가격이 올라갈 때만 효과가 있는 제도입니다.
※ 계약갱신청구권 – 세입자가 집주인에게 전세 계약을 2년 연장하라고 요구할 수 있는 권리. 전세가를 5% 이상 올리지 못하게 막을 수 있습니다.
집값이 올라가고 전세가가 올라갈 때 더 오르지 못하게 막는 제도라고 할 수 있습니다.
이렇게 집의 가격이 떨어지고 전세가도 떨어지고 있는 상황에서는 계약갱신청구권을 사용할 일이 없게 됩니다.
계약갱신청구권의 보호를 받는 임차인이 2년 만에 집주인에게 이사를 하겠다고 통보를 하면 집주인들은 전세금을 내어 줄 수 밖에 없는 상황입니다. 집주인은 3개월 안에 전세 보증금을 돌려 주어야 합니다.
집주인들은 세입자를 구하느라 진 땀을 빼고 있는 상황입니다.
7년된 신축 아파트도 전세가가 떨어지고 있는 상황
일산 역전세란 – 탄현동 일산 에듀포레 푸르지오 (7년된 신축 급 아파트)
최근 거래가 3억 4000만원이었는데 2년 전 전세가가 5억 이었습니다. 1억 6000만원이 떨어진 것이죠.
호갱노노 – 탄현동 일산에듀포레푸르지오 아파트 구경하기
정리하며
22년 4월, 5월, 6월 전고점이었다고 본다면 올해 상반기 까지는 역전세란이 계속 유지될 것 같습니다. 상반기가 풀리게 되면 역전세가 어느 정도 정리가 될 것으로 보입니다. 그때까지 전세가가 계속 조금씩 조금씩 하락하면서 거래가 이루어지겠죠.
우리나라는 집을 너무 투자의 개념으로 바라봅니다. 유럽의 경우는 집을 월세로 살고 사업을 해서 돈을 벌려고 하는데, 우리나라 만 유독 집에 투자를 해서 차익을 남기려고 하는 것 같습니다.
자본주의 국가에서 집에 투자하는 것은 잘못된 것이 아닙니다. 하지만 투기세력이 판을 칠 수록 집값은 더욱 오르고 젊은 사람들, 중서민층의 주거안정이 불안해지고 그들은 미래를 꿈꾸기 힘들어 질 것입니다.
전세금 대출이 시행되면서 부동산의 가격 변동폭이 너무 커져 버린 것 같습니다.
집값이 오르면서 땅값도 올랐기 때문에 건설 시행사들도 요즘에는 사업성이 없어서 신축 물량이 줄어들고 있고 그나마 지은 아파트들도 지방에 미분양이 속출하고 있다고 합니다.
집값이 하향 안정이 되도록 여러가지 정책이 나와야 할 것으로 보입니다.
주거가 안정이 되어야 꿈도 꿀 수 있고 더 나은 미래를 바라볼 수 있게 됩니다. 저는 집이 정말 대한민국에서 주거의 개념으로만 자리 잡게 되길 정말로 바라고 있습니다.