신탁 부동산 사기 수법에 대해서 알아보겠습니다. 집주인이 신탁 회사에 신탁을 목적으로 소유권을 넘겼다는 것을 의미합니다. 이럴 경우 잘못하면 신탁 부동산 사기를 당할 수 있습니다. 부동산 등기부 등본이 깨끗하기 때문입니다. 무엇을 알아보면 좋을 지 알아보도록 하겠습니다.
요즘 신탁 부동산 사기 건수가 급격히 증가하고 있습니다. 이로 인해서 피해를 입는 분도 많아지고 있습니다.
어떤 식으로 신탁 부동산 사기 피해가 발생하는가?
A씨는 등기부등본이 깨끗한 것을 확인하고 원룸을 부동산 공인중개사를 통해서 전세로 계약을 했습니다.
이사를 마치고 얼마 지나서 신탁 회사로부터 A씨는 불법 점유를 하고 있으니 명도 소송을 진행하려고 한다는 내용 증명을 받게 됩니다. 명도 소송은 집에 권리를 가진 사람이 권리를 가지지 못한 사람을 내쫓는 것을 뜻합니다. 등기부등본도 확인을 했고 부동산 계약도 잘 했지만 그 집이 신탁에 걸려 있었던 것이죠.
그렇다면 신탁이란 무엇일까요?
신탁이란 무엇인가?
먼저 신탁이 무엇인지 알고 있어야 합니다. 신탁에는 여러가지 종류가 있겠지만 가장 흔하게 볼 수 있는 신탁은 담보 신탁입니다.
집주인이 소유권을 신탁회사에게 넘기는 대신 “수익권 증서”라는 것을 교부 받아서 이를 담보로 금융 기관에서 사업 자금을 빌리는 재료로 “수익권 증서”를 활용합니다.
집주인이 소유권을 신탁 회사에 넘겼기 때문에 집주인은 신탁회사의 동의를 받아야만 전세 계약이나 임대 계약을 진행할 수 있습니다. 부동산을 파는 것도 불가능 합니다. 집주인이 이렇게 사고 팔거나 임대차 계약을 진행하기 위해서는 반드시 신탁 회사의 동의를 얻어야 합니다.
신탁 부동산 사기들은 어떻게 일어나는가?
집주인들이 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 체결하는 데서 발생하게 됩니다.
이런 신탁을 받은 사실은 등기부등본에 나오지 않기 때문에 A씨와 신탁 부동산 사기 같은 피해가 발생하게 되는 것입니다.
전세 싸게 얻었다 했더니 신탁 물건 사기… 하루 아침에 ‘불법점유자’로…
‘깨끗한 등본’의 배신, 17억 대출 있었다. … 중략… 한 푼도 못받는 전세사기
’38억 전세 사기’ 잡혔다. 잡고 보니 신탁 회사가 집주인
신탁회사의 동의를 받지 않은 임대차 계약은 그 자체가 무효이기 때문에 세입자는 임대차보호법의 보호를 받을 수 없게 됩니다.
결과적으로 세입자인 A씨는 불법 점유한 것이 되어 전세 보증금을 단 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나게 될 수 있습니다.
그렇다면 신탁이 걸려 있는 부동산을 임대차 계약(전세, 월세 계약)을 할 때 어떤 것을 확인해야 할까요?
신탁이 걸려있는 부동산을 계약하는 경우 주의해야 할 점을 알아보도록 하겠습니다.
신탁 부동산 사기 주의사항 1 – 등기부 등본 확인하기
먼저 신탁 등기가 되어 있는지 확인하려면 등기부 등본을 확인해 봐야 합니다.
등기부 등본 ‘갑 구’를 보시면
등기 목적은 소유권 이전
등기 원인은 2021년 9월 17일 신탁
권리자 및 기타 사항을 보면 수탁자 XXXX 신탁주식회사 XXXXX
이렇게 적혀 있습니다. 집주인이 소유권을 신탁회사로 넘긴 것을 알 수 있습니다.
그런데 등기부 등본 ‘을 구’를 보시면 융자가 전혀 없는 깨끗한 모습입니다.
‘융자도 없구 안전한 집 같은데?’
라고 생각하고 계약을 진행하면 낭패를 보게 되는 것입니다. 을 구가 깨끗하다고 안전한 집이라고 생각하시면 정말 큰일날 수 있습니다. 왜냐하면 신탁 등기의 세부 내용은 등기부 등본에는 나와 있지 않기 때문입니다.
신탁 등기의 세부 내용은 신탁 원부에서 확인할 수 있습니다. 신탁 원부는 등기소에 직접 방문해서 방문 받을 수 있는데요.
보통은 공인중개사가 신탁원부를 발급 받아서 임대차 계약을 하려는 세입자에게 보여줄 겁니다.
신탁 원부에서 꼭 확인해야 할 2가지 내용
신탁 원부에서 확인할 것1 권리자 우선순위, 채권금액
신탁 원부에 표시되어 있는 권리자 우선 순위와 채권 금액이 표시 되어 있을 겁니다.
만약 선순위 채권 금액이 너무 높아서 전세 또는 월세 보증금이 위험하다는 판단이 든다면 그 계약은 진행하시면 안됩니다. 반드시 다른 집을 알아보셔야 합니다.
신탁 원부에서 확인할 것2 – 계약의 권한이 누구에게 있는 지 확인
임대차 계약의 권한이 누구에게 있는가를 잘 확인해야 합니다.
수탁자(신탁 회사)의 사전 승낙을 조건으로 위탁자(집주인) 명의로 체결하되, 임대차보증금(전세보증금, 월세보증금)은 수탁자(신탁 회사)에게 입금하여야 한다.
즉 신탁 회사로 보증금을 입금하지 않은 경우 임대차 계약이 무효가 되고 신탁 회사로 부터 명도 소송(길거리로 쫓겨나는 조치)을 당할 수 있게 되는 것입니다.
반드시 신탁 회사가 발급한 임대차 동의서를 확인 한 후에 임대차 계약을 진행하여야 합니다.
신탁 회사로 부터 임대차계약체결 동의서를 받을 것3 –
2. 임대인(위탁자)은 임대차계약을 아래와 같은 조건으로 체결하고자 하며, 이에 당사는 동 임대차계약 체결을 위한 동의서 발급에 동의합니다.
란 문구를 확인할 수 있습니다. 위탁자(집주인)가 임대차 계약을 체결하는 것을 동의한다는 내용이 기재되어 있어야 합니다.
그래야 원래의 집주인과 체결한 임대차 계약이 효력을 발휘 할 수 있기 때문입니다.
정리하면
등기부 등본을 봤을 때 “갑 구”에 신탁 등기가 되어 있다면 반드시 신탁 원부를 확인하여야 합니다.
신탁원부에서 “권리자 우선 순위“와 “채권금액“을 확인하고 액수가 크다 싶으면 다른 집을 알아보는 것이 나을 수 있습니다. 괜히 잘못 계약했다가 큰 일을 당하는 것 보다 나을 수 있습니다.
마지막으로 반드시 신탁 회사로부터 임대차 동의서를 받아놔야 합니다.
만약 집주인이 이런 내용들에 대해서 비협조적으로 군다던지 부동산 중개사가 이런 부분들에 대해서 설명해 주지 않는다. “갑 구”에 신탁 등기라고 적혀 있는데 “신탁 원부”를 뽑아서 보여주지 않는다. 그러면 다른 부동산을 가야 합니다. 그 집은 절대 계약하면 안됩니다. 신탁 부동산 사기일 가능성이 높습니다.
도움이 됐기를 바라며 가능하면 등기부 등본이 “갑 구”, “을 구”까지 깨끗한 집을 찾으셔서 임대차 계약을 진행하시기 바랍니다. 집주인이 신탁 회사에 소유권을 넘기고 수익권 증서로 대출을 받았다면 나의 보증금이 우선 순위에서 밀릴 수 있기 때문입니다. 부디 보증금이 싼 것에 혹하지 않길 바랍니다.
인터넷 신탁 원부 열람하는 비용이 대략 12,000원에서 13,000원 정도 합니다. 꼭 열람하시길 바랍니다.
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