뉴스에서 절대 말하지 않는 K-부동산 팩트체크

계약 기간이 끝나 이사를 갈 때도 위험하다. 제때 보증금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문이다. 임대인은 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아서 돌려주려고 할 텐데, 새 임차인을 구하지 못하면 이사를 나가는 시기도 놓칠 수 있기 때문에 주의해야 한다. 그래서 요즘은 ‘임차권등기’를 하는 사람도 늘어나고 있다.

또 주의해야 할 것은 보증보험에 동의하는 조건과 전세자금대출 조건을 내세우며 임차인을 속이는 사례가 많다는 것이다. 가계약금을 주고 계약 성립을 하기 전에 문자나 서면으로 보증보험이 가입되는 조건을 확인할 뿐 아니라 ‘불가능 시에는 가계약금도 반환한다’ 또는 ‘전세자금 대출 가입 조건 또 불가능 시 가계약금을 반환한다’는 기록을 남겨두어서 가계약금을 떼이지 않게 해야 한다.

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이 가운데 빈집이 139만 호로, 전체 주택에서 한 7.4%가 빈집이다. 빈집은 말 그대로 사람이 살지 않는 주택을 말하지만, 신축 주택, 매매, 임대, 이사, 미분양 등으로 인해 일시적인 빈집도 포함된다. 그래도 139만 호가 빈집이라니 참 많지 않은가.

그런데 집값이 오를 때마다 부동산 전문가라는 사람들이 늘 하는 말이 “아파트가 부족하다. 특히 서울은 집이 더 부족해서 서울 집값은 오를 수밖에 없다”라는 이야기다.

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서울시에 아파트의 준공 숫자가 절대 적지 않다. 오히려 점점 늘어났다. 2018년에는 3만 760호, 그리고 2019년에는 4만 9,200호였다. 그리고 2020년에는 4만 9,500호로 또 늘었다. 2021년에는 살짝 줄어서 3만 2,800호가 늘어났다. 평균적으로 보면 4만 2,200호가 늘어난 것이다. 직전 5년간, 2011년부터 2016년에 평균 2만 8,400호였는데 이것과 대비하면 35% 정도 증가한 물량이다.

여기서 우리가 기억해야 할 점이 있다. 많은 사람의 주장과는 달리 주택 가격이 상승할 때는 아파트 분양 물량이 확연히 증가했고, 반대로 주택 가격이 하락할 때는 분양 물량이 눈에 띄게 줄어들었다는 사실이다.

원인은 투자 목적의 수

이처럼 물량은 증가하는데 아파트의 가격은 폭등했다. 2018년부터 2021년까지 집값 상승세가 아주 가팔랐는데, 이처럼 집값이 오른 이유는 수요가 증가했기 때문이다. 이 수요는 실거주보다는 투자 목적의 수요였다. 갭투자자들이 증가했고, 상당수가 거주도 하지 않을 집, 외지에 있는 집을 샀다. 이처럼 수요가 증가하면 집값 상승은 불을 보듯 뻔하다. 집이 부족해서 집값이 오른 게 아니라 이제 집을 사야겠다고 생각한 사람의 숫자가 늘어나면서 집값에 거품이 많이 일어난 것이다.

그럼 수요는 왜 늘었는가? 그 원인은 바로 금리에 있다. 초저금리가 오랫동안 유지되었으므로 은행에서 돈을 빌리기가 아주 쉬웠다. 시중에 유동성이 확대된 것이다. 그래서 투자를 목적으로 집을 사놓으려는 사람이 늘었다.

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내가 이렇게 말하는 기준은 소득 대비 주택 가격을 나타내는 지수, 즉 PIR이다. 2021년의 PIR을 보면 강남구가 39.90, 서초구가 39.59, 용산구가 31.06 그리고 마포구가 24.72다. 서울 평균은 30.45다. 2022년에는 서울 전체 평균의 PIR 지수가 42.45가 된다.

중국에서 부동산 버블 때문에 헝다와 같은 부동산 개발 업체들이 부도가 났다. 중국도 상해의 PIR이 40.11다. 도쿄의 PIR은 13.55다. 일본의 경우는 ‘잃어버린 30년’ 때문에 부동산 가격이 한 번 꺼지고 나서 그대로 유지되고 있다. 그렇기 때문에 PIR 지수가 13.55밖에 안 되는 것이다.

미국의 집값이 비쌀 것이라고 막연하게 생각하지만 미국의 집값은 세계적 수준으로 볼 때 굉장히 낮은 가격에 속한다. 세계적으로 집값이 비싼 순위로 따지면 서울이 16위 정도에 해당하는데 미국 뉴욕은 192위다. 미국의 PIR가 9.14니까 집값이 상당히 싼 편이다.

참고로 프랑스 파리는 PIR가 20.68로, 세계에서 집값 비싼 순위로 본다면 34위밖에 되지 않는다. 독일 뮌헨의 PIR 지수도 17.98로 50위다. 캐나다 밴쿠버도 집값이 비싸다고 알려져 있지만 PIR이 36.90이다. 물가가 비싸기로 유명한 영국 런던의 경우도 집값이 비싼 순위는 세계에서 60위다. 이렇게 보면 한국의 집값 버블이 정말 심하다는 걸 실감할 수 있다.

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