하늘에서 경매 물건이 떨어지기 시작했다
경매, 경매란 무엇일까요? 매도자가 부동산을 내 놓았을 때 매수자가 가격이 비싸다고 생각해서 안사주니까 빚을 청산을 하지 못해서 나오는 것이 경매 물건입니다.
하늘에서 떨어지기 시작한 빌라 경매 물건
서울에 빌라로 나온 경매가 2023년 10월 1268건입니다. 올 한해는 유난히 빌라 전세 사기가 많았던 해였습니다. 집주인이 빌라를 사서 그 빌라를 저당 잡아서 대출받아 다른 빌라를 사고 그렇게 수없이 많은 빌라를 보유하게 되었습니다. 집값이 계속 올라갔다면 문제가 없었을 것입니다. 하지만 미국 연준에서 금리를 올리기 시작했죠. 속칭 빌라왕이라 불리우는 집주인들이 금리가 올라가고 세금이 체납되고 집값이 떨어지자 못견디고 경매 물건들로 나오기 시작한 것입니다.
2023년 10월 서울 빌라 경매 1268건 17년 만에 가장 많은 경매 물건입니다.
2023년 10월 25일 서울남부지법 경매5계 -> 빌라 89채 경매로 나왔습니다.
2023년 10월 24일 서울남부지법 경매1계 -> 빌라 119채 경매로 나왔습니다.
2023년 9월 18일 서울남부지법 경매11계 -> 빌라 110채 경매로 나왔습니다.
서울 남부 지법에서는 이렇게 빌라 경매가 매번 100여채 가량이 쏟아지고 있습니다.
남부지법 관할 구역 – 강서구, 양천구, 영등포구, 구로구, 금천구입니다.
강남 지역의 경매 물건도 2배 늘었다
서울 중앙지방법원(관할 지역:동작구, 서초구, 강남구, 중구)에서도 경매가 매번 10채 가량이 쏟아지고 있는데
2023년 10월 24일 서울중앙지방법원 경매21계 -> 아파트 20채 경매로 나왔습니다. 평소 나오던 경매 물건이 2배 이상 발생했습니다.
아파트는 보통 경매로 10건이 채 안되게 나오는데 10월 24일 경매에서는 20채가 넘게 나왔습니다. 강남에 경매가 늘고 있습니다.
강남지역에서 아파트가 2배 이상 경매 물건이 발생했습니다.
‘서울 아파트’도 마찬가지 경매 건수 폭증
2023년 10월 서울 아파트 경매 238건
2016년 이후 7년 5개월 만에 가장 많은 서울 아파트 경매 건수가 발생한 달이라고 볼 수 있습니다.
저금리 때 가능한 대출을 다 땡겨서 샀던 아파트 물건들이 나오는 것으로 추측되고 있습니다. 금리가 올라가자 이자 부담이 되지 않고 산 가격은 있는데 그 가격에 팔리지 않게 되자 경매로 나오게 된 물건입니다.
또 어떤 물건들은 사업이 어려워지면서 빚 독촉에 못 이겨 나오는 물건들이라고 볼 수 있습니다.
앞으로도 많은 경매가 발생 할 수 있습니다.
경기도 아파트 경매 건수는 어떨까요?
2023년 10월 경기도 아파트 경매 592건
이게 2023년 1년 치가 아니라 10월 한달 치의 경매 물건입니다.
8년만에 최고치를 기록한 숫자입니다.
왜 이렇게 경매가 많이 나올까요?
간단한 이치입니다.
매수자와 매도자간에 가격 줄다리기를 하다가 매도자의 매도 희망가에 매수자들이 집값이 비싸다고 생각해서 집을 안 사준 것입니다.
집을 못 판 매도자들은 집을 못 팔았으니 매도자 입장에서는 빚을 정리하지 못했을 것이고 그래서 결국 경매로 넘어가게 되는 것입니다.
그렇다면 경매가는 어떨까요?
요즘 나오는 경매는 비싼 고가로 경매가가 출발하는 모습을 보입니다.
감정평가를 할 때 고가로 시작하게 되는 이유가 있습니다.
감정평가는 아파트를 예로 들자면 6개월 전에서 1년 전의 가격으로 평가를 해서 경매로 나오기 때문에 고가로 시작하게 되는 것입니다.
오피스텔 경매도 나오고 있습니다.
2023년 10월 주거용 오피스텔 경매 서울 187건
2006년 4월 주거용 오피스텔 경매 202건 -> 7년 6개월 만에 가장 많은 수의 오피스텔 경매가 나오고 있습니다.
2006년 글로벌 금융위기가 2007~2008년에 터졌습니다. 미국에서 발생한 서브 프라임 모기지 사태이죠. 부동산 부자들이 무리한 주택담보대출로 인해 부동산 거품이 커질대로 커진 버블 상태에서 글로벌 금융위기가 터졌습니다.
미 연준 의장 제롬 파월이 금리를 금리를 5.5%로 동결했습니다. 우리 나라는 기준 금리가 3.5%로 동결하고 있습니다.
정부가 금리를 3.5%로 동결하면서 우리나라 부동산 시장을 지키려고 노력하고 있지만 미국과 한국의 금리 차로 인해 어떻게 될 지 모르는 상황입니다.
그리고 우리나라 기준 금리는 3.5% 이지만 우리 나라 시중 은행의 주택담보대출 이자율이 7%에 도달한 곳도 생기고 있습니다.
내년, 내 후년에 부동산에 어떤 일이 벌어질지 예측 불가의 모습입니다.
경기도 오피스텔의 경매는 어떨까요?
2023년 10월 주거용 오피스텔 경매 경기도 146건
정부가 주택담보대출을 더 이상 하지 않으려고 돈줄을 조이고 있기 때문에 경기가 위축이 되고 있고 그래서 상가, 오피스텔 같은 상업용 부동산도 공실이 점점 늘어나고 있는 상황입니다.
부동산 매매시장이 얼어 붙었기 때문에 경매 시장으로 물건이 계속 나올 수 밖에 없다.
2021년 7월 기준 금리 0.5%였습니다.
미국에서 금리를 올리기 시작하면서 미국은 5.5%로 동결, 우리나라의 기준금리 3.5%
하지만 시중 은행의 대출 금리는 줄줄이 인상하고 있습니다. 대출 증가세도 안 잡히고 있습니다.
5대 은행 가계 대출이 한달 새에 2.5조 급증했습니다.
2019년, 2020년, 2021년에 저금리로 대출을 해줄 때 무리한 대출을 통해서 집을 산 사람들은 원리금 상환을 못하는 상황일 수 있습니다.
경기가 안좋은 것도 주택을 사기 위해 빚을 졌기 때문입니다.
주택 대출을 조이니까 지식산업센터, 상가, 늘어나는 공실에 세입자가 들어오지 않는 현상이 발생하고 있습니다.
수억원대의 무리한 대출형 상가 부동산을 샀는데 공실로 놀리고 있고 대출이자는 이자대로 부담해야 하는 상황입니다.
‘경매’ 주택 물건은 늘고 있지만 인기가 없다
아파트 경매도 10채 중에 한 채가 낙찰되는 수준입니다.
‘상업용 부동산’ 상가, 오피스텔은 3차례 유찰은 기본입니다.
2020년만 하더라도 경매 낙찰율이 70~80% 정도였습니다. 10채 경매로 나왔을 때 7~8채는 낙찰 되는 수준이었습니다.
지금은 서울 아파트의 낙찰율
서울 26.5%
경기도 39.5%
인천 39.1%
입니다. 10채 중에 2채, 3채 밖에 낙찰되지 않습니다. 계속 유찰되고 있는 겁니다.
전반적으로 보자면 40% 밑이라서 심각한 상황입니다.
주거용 오피스텔 낙찰율
서울 9.6%
경기도 13.7%
인천 16%
주거용 오피스텔의 경매 낙찰율은 처참합니다. 10채 나와도 1채에서 2채 겨우 낙찰되고 있습니다.
부동산 불패는 깨졌다. 지금은 관망을 해야 할 때
‘대출 끌어다가 사 놓으면 오를 것이다.’는 의식이 컸었는데, 이런 시작이 너무 오래 유지되고 코로나 까지 겹치면서 버블이 심하게 끼게 되어 이제는 부동산 소비자들이나 판매자들에게 좋을 것이 하나도 없는 시장이 되었습니다.
사려는 사람은 비싸서 못사고 팔려는 사람도 살려는 사람이 없어서 못팔고 대출 때문에 이자 부담은 가중되는 상황입니다.
‘주택 공급이 부족하다’는 시각은 시행사, 시공사 입장입니다.
정작 부동산 실수요자들은 너무 비싸서 집을 살 수 없는 상황입니다.
경매 낙찰율이 다시 70~80%로 올라가야 경매가도 정상이라고 봅니다. 지금은 경매가도 거품이 끼었다고 봐야 합니다.
2024년, 2025년은 과연 부동산 시장 어떻게 될까요? 가능하면 집값이 연착륙 했으면 좋겠습니다.
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