전세 대출 한도 규제, 신한 은행에서 시작하였습니다. 지금 우리나라는 부동산 가격이 너무 올라서 사람들이 대출 받은 상태에서 미국 연준이 금리까지 올리는 바람에 대출 이자가 크게 올라서 사람들이 외식도 잘 하지 않고 내수 경제는 말라 비틀어져 가는 상황에 빠지고 말았습니다.
이런 상황에서 용산은 거래되는 비율의 66.5%가 갭투자로 의심되는 거래이고 서울 오피스텔의 가격은 22개월 동안 오르지 않았지만 월세는 7개월 연속으로 오르고 있습니다.
마포, 용산, 성북의 서울에 살지 않는 외지인의 매수 비중이 26% 증가하고 있어요.
이런 상황에서 신한은행이 갭투자로 활동된다고 생각되는 조건부 전세자금대출을 막기 시작했습니다. 26일부터 시행 중이고요. 갭투자 관련 대출을 당분간 안하겠다고 21일 밝힌 것이죠. 조건부로 전세 대출 하는 것을 일단 중단한다고 선언한 겁니다.
이런 신한은행의 조치는 금융위원회가 은행에 지시를 하는 방식으로 이복현 위원장이 강도 높게 비판을 한 탓이기도 합니다.
그동안 5대 은행은 금리를 7월 이후 22차례나 금리를 높이는 방향으로 대출을 통제하고자 했지만 이달 들어서 6조 8000억원이상 대출이 늘어날 정도로 증가세를 잡지 못했습니다.
그래서 다른 방법으로 이번에는 갭투자로 보이는 전세 대출 제한함으로써 갭투자 대출의 한도를 낮춰버리는 방법입니다.
대출 심사를 좀 더 정교하게 하는 방식으로 대출의 총량을 조절하게 유도하려고 한다고 금융위는 말합니다.
드디어 부동산 정상화가 시작되는 것일까요?
대출 실행일에 임대인(매수자)의 소유권이 이전 되는 조건의 전세대출이 중단됩니다. (전세 대출 한도 규제)
주택을 매수하려는 사람이 새로운 전세 임차인을 구해서 그 보증금으로 주택 구매 잔금을 치르는 갭투자 전세 대출이 활용되는 것입니다.
전세 끼고 집을 살 때 이런 일이 발생하게 되는데 이런 전세 대출을 미연에 방지하는 조치입니다.
대출 실행일에 선순위채권 말소 똔느 감액 조건이 붙는 전세 대출도 중단됩니다 (전세 대출 한도 규제)
근저당 같은 선순위 채권이 있는 주택의 전세 계약에는 잔금일에 임대인(집주인)이 전세 보증금을 받아서 근저당 등을 말소 또는 감액한다는 특약을 걸고 전세인을 받는 것이죠.
또한 유주택자인 임차인이 대출 실행일에 주택을 처분하는 조건으로 받는 전세대출도 중단됩니다. (전세 대출 한도 규제)
이는 금융위원회에서 은행에게 갭투자를 방지하기 위해서 금리 말고 다른 방법을 찾으라고 한 것(내부적으로 가계 대출을 관리할 방법))에 대해서 찾아보라는 조치에 신한 은행이 대응을 한 것이고요.
이번에 신한은행을 시작으로 KB국민은행, 하나은행, 우리은행, NH농협은행 등으로 확산될 조짐을 보이고 있습니다.
기존의 대출에는 적용되지 않고요. 신규 대출에만 적용됩니다. 사실상 모든 대출에 대해서 DSR을 산출해서 적용하는 것이죠.
※DSR(총부채원리금상환비율) : 소득 기준으로 대출 한도를 조절하는 비율입니다. (뒤에 소득 기준 5,000만원 기준 대출 한도표 있습니다.)
앞으로의 가상 시나리오
- 신용대출 (만기 1년)을 받았을 때 가장 빨리 만기가 돌아오며 대출한도가 감소하게 됩니다. 대출 한도가 넘은 상황에서 대출을 받으려고 한다면 금리가 대폭 상승될 수 있겠죠.
- 전세대출(만기 2년)을 받았을 때 만기가 돌아오면 역시 대출한도가 감소하게 됩니다. 대출 한도가 넘은 상황에서 대출을 받으려고 한다면 금리가 대폭 상승될 수 있겠죠.
- 주택담보대출(주기형 5년)을 받았을 때 만기가 돌아오면 역시 대출 한도가 감소하게 됩니다. 대출 한도가 넘은 상황에서 대출을 받으려고 한다면 금리가 대폭 상승될 수 있겠죠.
- 이외의 대출 역시 만기가 돌아오면 대출 한도가 감소하게 됩니다. 대출 한도가 넘은 상황에서 대출을 받으려고 한다면 금리가 대폭 상승될 수 있겠죠.
부동산은 일시불로 돈을 주고 사는 사람은 진짜 극소수일 겁니다. 대부분 대출을 끼고 집을 사거나 전세를 들어가게 됩니다.
스트레스 DSR을 강화하는 방향으로 대출 한도를 줄이게 되면, 앞으로는 부동산 갭투자 시장의 자본 유동성이 쪼그라들 가능성이 높아지게 되었습니다.
하지만 다른 쪽에서는 대출 축소량이 얼마 되지 않기 때문에 마지막 영끌족을 끌어내기 위한 피니쉬 블로우를 쓰는 거라는 의견도 있습니다. (함부로 집 사는 분위기에 휩쓸리면 큰일 납니다.)
연소득 5천만원 차주, 9월부터 수도권 주담대 한도 4200만원 낮아진다 – 뉴데일리
소득 5천만원을 받는 사람이 대출을 받을 경우 3.29억원이 한도인데 시행될 경우 변동금리는 2.87억원으로 떨어지고 혼합형의 경우 3.03억원으로 떨어지지만 주기형 한도의 경우는 3.15억원입니다. 주기형의 경우는 1,400만원 정도 밖에 한도가 줄어들지 않아요.
주기형(5년) 한도로 대출을 할 경우 대출 한도가 많이 줄지 않기 때문에 원한은 집을 살 수 있을지도 모르겠지만… 안 사는 것을 권합니다.
주기형으로 5년간 대출을 받을 경우 금리가 고정이기 때문에 앞으로 파월이 금리를 낮춘다는 이야기를 하는 상황에서 집을 돈을 대출 받아서 집을 사면 이자 부담이 높은 이율로 고정이 되기 때문에 굉장히 곤란해 질 수 있다는 것이죠.
KB 국민은행 대출 제한 조치
KB국민은행은 29일부터 수도권 소재 주택 담보 대출 최장 대출기간을 기존 50년(만 34세 이하)과 40년에서 일괄 30년으로 축소하고, 거치식 주택 담보 대출 상품(일정 기간 동안 이자만 내다가 나중에 원금과 이자를 같이 상환하는 방식) 운영을 중단하기로 했습니다.
또 나대지(지상에 건물이 없는 땅) 담보 대출도 중단합니다.
다른 은행에서 갈아타기로 넘어오는 전세 자금 대출도 중단합니다.
KB 국민은행 주택을 담보로 빌리는 생활안정자금 대출 한도를 물건 별로 1억원으로 제한합니다.
우리은행 대출 제한 조치
우리은행은 갭투자를 노린 전세대출 취급을 제한합니다.
우리은행은 주택을 담보로 빌리는 생활안정자금 대출 한도를 물건 별로 1억원으로 제한합니다.
그 밖의 대출 제한 조치
- 주택담보대출 모기지 보험 적용을 막았습니다. : 이 보험이 없으면 임차 보증금을 뺀 금액만 대출이 가능해져서 대출 한도 축소 효과를 가져올 수 있습니다.
- 마이너스 통장 한도 역시 5,000만원으로 대폭 축소됩니다.
글을 마치며
대출 한도가 낮아지면 부동산 투기 세력이 아닌 실수요자들도 내집 마련이 힘들어질 것이라는 우려가 있기는 하지만 조금이라도 부동산 갭투자가 줄어든다면 개인적으로 환영하는 입장입니다.
지방은 미분양이 증가하고 있는 상황에서 수도권만 부동산 갭투자가 늘면서 가격이 오르고 있는 비정상적인 상황인데, 부동산 정상화가 빨리 이뤄졌으면 좋겠습니다. 집 값 좀 낮아졌으면…
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